Aumento na procura de imóveis para locação e altos preços de alugueis para turistas já estariam a afetar o mercado na Itália Foto: Arquivo oriundi.net

Crise imobiliária: Aluguel de curta duração, em risco na Itália?

Cidades grandes na Itália, como Roma e Milão, estariam começando a sentir os efeitos de uma possível crise imobiliária, decorrente do aumento da procura por imóveis para alugar, em contrapartida ao aumento da oferta de locações de curta duração, destinada a turistas, cujos preços vão às alturas. O fenômeno, já em curso em cidades da Espanha, foi tema de matéria publicada no portal italiano Money.it, no último sábado (06/07), assinada pela jornalista Violetta Silvestri. Acompanhe a seguir.

Da crise imobiliária à despedida do aluguel de curta duração na Espanha. E na Itália?

A crise imobiliária na Espanha tornou-se uma luta contra os alugueis de curta duração: o que está a acontecer e por que o alarme foi dado também sobre as casas para locação na Itália, com preços disparados?

A Espanha declarou guerra aos aluguéis de curto prazo, na tentativa de resolver uma crise imobiliária que está afetando os cidadãos das grandes cidades, que enfrentam a disparada dos preços dos aluguéis.

O tema entrou com força nas agendas políticas de prefeitos e administradores, recentemente. A emergência habitacional tornou-se, de fato, uma questão prioritária, especialmente em cidades assediadas por turistas e onde o negócio do aluguel para férias se revelou rentável e seguro para os proprietários.

A Espanha, em particular, está a lutar para encontrar um equilíbrio entre a promoção do turismo, um motor essencial da sua economia, e a resposta às preocupações de seus cidadãos sobre rendas excessivamente elevadas, à medida que os proprietários mudam para locações turísticas mais rentáveis.

O problema não se limita à nação ibérica. Até as grandes cidades italianas começam a sentir os efeitos desta mudança na estrutura urbana, com o alerta sobre a crise imobiliária e dos preços dos aluguéis ressoando em lugares como Roma ou Milão.

Stop aos aluguéis de curta duração na Espanha, é crise imobiliária. O O que acontece?

A Espanha está nas manchetes pela sua luta contra o fenômeno do aumento exponencial dos alugueis de curta duração. Entre protestos de cidadãos e posições tomadas por prefeitos de peso, como em Barcelona, esse poderá tornar-se um modelo a seguir também em outras cidades.

Em resumo, com mais imóveis destinados ao aluguel de curta duração e destinados a férias de visitantes, as residências disponíveis para famílias, trabalhadores e cidadãos que procuram uma habitação diminuem e os seus preços de arrendamento aumentam.

Segundo o site imobiliário Idealista, em junho os alugueis aumentaram em média 13% em face ao ano anterior e 18% em cidades como Barcelona e Madrid, muito procuradas pelos turistas.

O prefeito de Barcelona, Jaume Collboni, anunciou um plano para eliminar gradualmente todos os aluguéis de curta duração na cidade até 2028.

O Governo também parece ter assumido uma posição severa a este respeito. “O executivo examinará anúncios em plataformas como Airbnb e Booking.com para verificar se possuem licenças”, disse o ministro dos Direitos do Consumidor, Pablo Bustinduy. “Se uma casa não tiver licença turística, a sua publicidade em plataformas de internet deveria ser ilegal e, portanto, punível”, acrescentou.

O primeiro-ministro Pedro Sanchez também anunciou que criaria um registro de propriedades para aluguel de férias numa tentativa de limitar o número de anúncios.

Nas últimas semanas, moradores de Barcelona, Ilhas Canárias e Málaga realizaram protestos contra o aumento dos aluguéis. Os trabalhadores sazonais da hotelaria têm dificuldade em encontrar alojamento nestes locais turísticos e muitos deles são forçados a dormir em caravanas ou mesmo em carros.

A Apartur (Associació d'Apartaments Turístics de Barcelona), associação de proprietários de apartamentos turísticos, afirmou, no entanto, que a medida equivale a uma expropriação, enquanto o Tribunal Constitucional espanhol avalia se esta medida é legal.

Aluguéis de curta duração, a Itália também corre o risco de crise. As razões

Como prova de quão atual é a questão dos aluguéis de curta duração e dos problemas imobiliários também na Itália, o prefeito de Milão, Giuseppe Sala, acaba de declarar em entrevista ao Corriere:

“...Eu também faria isso em Milão, honestamente [o bloqueio de aluguéis de curta duração como em Barcelona]. Não tenho nada contra o Sr. Rossi que tinha pouco dinheiro, conseguiu um apartamento extra e decidiu alugar por um curto período. Fico ressentido com aqueles que especulativamente tomam um edifício inteiro e escolhem este modelo. Mas não podemos fazê-lo, os municípios não têm regras que o permitam”.

E outras cidades observam o mesmo fenômeno. “Vejo os dados de Roma neste momento, com as expectativas do Jubileu e da conversão de muitos apartamentos em Airbnb: os preços estão a subir muito. Em Bolonha, idem. Há um tema, é evidente, mas gostaria de ajuda e apoio do nosso país aqui”, acrescentou Sala.

Então, qual é a situação italiana e existe realmente uma emergência? Alguns dados ajudam a compreender que o problema do aumento das locações e dos alugueis turísticos também existe no nosso país, onde o turismo desempenha um papel crucial em muitos locais.

O observatório imobiliário Nomisma apresentado em março de 2024 mostrou que “no que diz respeito à locação, o crescimento dos alugueis não para (+2,9% ao ano). A média resume uma variabilidade entre os mercados monitorados: desde a queda em Messina (-1,3%), à estabilidade em Bérgamo (+5,1%) até ao pico em Perugia (+5,2%).”

“A mudança de interesse em relação à locação irá realçar ainda mais a sobrelotação de um setor que já sofre de uma clara falta de oferta.”

Existem essencialmente duas causas para este aumento dos alugueis. Por um lado, o aumento das hipotecas devido ao aumento das taxas de juro tem desencorajado os cidadãos a adquirirem uma casa, que optaram por procurar um imóvel para alugar. Por outro lado, o fenômeno do aluguel para turismo tem-se difundido de forma mais sólida.

Uma análise da Isnart baseada na plataforma Airbnb destacou que a Toscana se destaca como a região com maior número de propriedades para turistas, igual a 108.000, um sétimo do total nacional (+9,2% de alojamento disponível face a 2022). A Sicília ocupa o segundo lugar com 90 mil propostas de locação de curta duração, o equivalente a 12% em nível nacional. A Lombardia é a terceira com 78 mil unidades, 10% nacionais.

Outros dados mostram, por exemplo, que só na província autônoma de Bolzano, no período 2016-2020, as casas disponíveis na Airbnb passaram de 1.100 para pouco menos de 4.000.

O fenômeno tem diversas consequências. Segundo o Centro de Estudos Rescasa-Confcommercio de Milão, nos últimos 12 meses, estima-se que dos quase 20 mil apartamentos destinados ao aluguel de curta duração, a maioria permaneceu vazia e apenas menos de metade registrou taxas de ocupação significativas. Números semelhantes foram observados em Nápoles, Roma, Florença e nas principais cidades italianas. No fundo, muitas casas destinadas ao turismo permanecem sem utilização e afastadas do mercado de locação tradicional.

Uma investigação da Irpimedia sobre este tema e focada na transformação habitacional do bairro romano Pigneto destacou que no Airbnb existem mais de 30 mil anúncios de aluguel de curta duração, com cerca de 21 mil apartamentos inteiros e uma concentração especialmente no primeiro município. O urbanista Filippo Celata observou que “Se considerarmos que o número médio de turistas diários em Roma é pouco menos de 10% da população, verifica-se que esses 10% têm uma oferta disponível sete vezes superior aquela às pessoas residentes".

Além disso, a tendência coloca o risco de alterar permanentemente o tecido socio urbano de bairros inteiros. Se uma zona da cidade se destina principalmente ao turismo, os serviços disponíveis podem alterar-se ou ser insuficientes para os habitantes, pois devem responder às necessidades de cada vez mais turistas.

As medidas do governo italiano

O Governo italiano tentou regularizar alguns aspectos do fenômeno.

A partir de 2024, o Código de Identificação Nacional (CIN) é obrigatório para os proprietários de imóveis destinados à locação de curta duração. Além disso, a taxa para aluguel de curta duração aumentará de 21% para 26%, mas apenas para aqueles que possuem mais de um imóvel. O objetivo é incentivar o aluguel de longa duração não ligado ao turismo.

As cidades individualmente também estão se movendo de forma independente. Florença aprovou uma resolução que proíbe o registro de alojamentos turísticos no centro histórico, patrimônio da UNESCO. No entanto, a medida está a ser analisada pelo Tribunal Administrativo Regional da Toscana.

Money.it/ Violetta Silvestri - 06/07/2024
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